大湾区（1）：为什么房价最高？为什么涨幅最高？!
这是粤港澳调研的第一篇。
从1989年到2022年，30年间。
从房价为0到高不可攀，30万。
这么多年调研下来，我完全有理由相信，大湾区的成功，本质上是模式的成功，一种千锤百炼、逻辑缜密的模式，已经成为了最成熟的投资机器。
通俗一点，炒房机器。
1
一是粤港澳的房价非常高。
二是粤港澳的涨幅非常高。
房价又高，涨幅又高，全国独一份。
深圳房价为什么这么高？最高30万，动辄10万、5万。
广州房价为什么这么高？最高20万，动辄10万、5万。
东莞房价为什么这么高？最高8万，动辄5万、3万。
佛山房价为什么这么高？最高7万，动辄4万、3万。
为何如此？什么基因？
我的观点非常明确：
1、产业非常牛逼。
2、购买力非常强。
3、全国的钱都在流入。
最关键的是，这里形成了最好的买房-涨价-再买-再涨这样的闭环，更可怕的是，这里已经成为一套最完善的炒房机器。
也许你对大湾区的房价没什么概念。
苏州牛逼吧，园区10万，周边3万+。
跟东莞比呢？松山湖8万，附近镇都是3万+。
成都牛逼吧，金融城5万，天府新区2万+。
跟佛山比呢？千灯湖6万，三山北滘动辄3万。
不好意思，苏州成都是内陆很牛逼的城市吧，东莞佛山都是三四线城市，还是大湾区的第二梯队，难以想象，房价都这么高。
2
华为，松山湖，8万。
我相信，这3个标签，足以震撼。
不管我们是第一次来东莞松山湖调研，还是已经连续几次来松山湖调研，其中最大的感慨就是：
华为的购买力怎么可以如此强劲。
华为的带动能力怎么可以如此强劲。
松山湖的房价涨幅怎么可以这么高。
很多人都以为这里只是因为华为，因为华为所以牛逼，因为华为所以成熟，因为华为所以房价高。其实对，但是太粗暴。
要知道，任何一个板块既要成熟、又要能自住、还要房价高涨幅快，一定是一个系统，绝非单单因为一个华为。
这是华为周边大量的产业园：
这是华为周边天量的拆迁群：
这是华为四镇的生活：
这是华为四镇的交通：
所以：
松山湖四镇当做一个完整的城市。
以松山湖为核心，大朗是东部核心，寮步是西北核心，大岭山是西南核心。最关键的是，这里有生活配套，有大量的原住民，有产业中心，有商业中心，有交通枢纽。这样的布局与实力，已经与主城无异。这才是让我最惊讶的地方。
松山湖二手房最高8万。
松山湖新房限价5万，全部需要抢。
大朗镇的房价3万5-4万+。
寮步镇的房价3万+。
大岭山镇的房价3万+。
第一、房价非常高，比内地很多城市都要高，而且涨幅非常可观。
第二、松山湖开发20年，但是真正成熟是华为进驻，大约2015年前后。
归根结底，华为非常牛。
华为用时间串联了一切，华为用产业串联了一切。
这里的界面发生了翻天覆地的变化，这里的产业发生了翻天覆地的变化，这里的购买力发生了翻天覆地的变化，这才是最关键的。
3
佛山，三山新城，4万。
三山新城不是房价最贵的板块，但却是非常有潜力的一个板块。
为什么这么说？大家可以看一下这张图：
三山新城板块已进驻的科创产业项目超30个，总计划投资金额达约450亿元。
虎牙全球研发总部、欢聚集团、宏旺集团总部、数字电竞总部基地等知名企业项目。未来，单是欢聚将为三山新城吸引来约8000名高素质技术人才，虎牙亦将吸引超5000名大学生员工。
片区未来城市规划人口将达30万，而高新技术人才至少聚集3.5万，占比超10%。除此以外，这里落地了季华实验室、富士康工业富联智造谷、港大佛山科技成果转化中心这样的研发中心、创新中心。
作为广东省首批实验室，季华实验室可是手握国家科技部重大专项、120余项授权发明专利的国内一流、国际前沿的科创平台。季华实验室已引进及组建科研团队41个，拥有科研人员逾1400人，包括全职引进的中国科学院院士1名、双聘院士15名、高层次人才38人。
这边几个楼盘的价格：
中海：3万-4万。
保利：3万-4万。
万科：3万-4万。
尤其是万科，在附近的拿地价竟然高达2万2，比之前楼面建最高的楼盘竟然高了4000+，这可是实打实的4000+。
因为这里临广。
因为离广钢和主城非常近。
因为有至少一半的价格差。
因为这里有产业支撑。
4
广州，金融城/琶洲，10万+。
广州最好的板块一定是珠江新城，但是珠江新城太牛了，对比起来没有任何的意思，我们要对比就对比其他的板块，这样的对比才有意义。
金融城和琶洲，汇聚了非常多的产业，产业也是非常牛的，购买力是非常强盛的，房价非常高，动辄都是10万+：
保利天悦13-18万，
江源半岛15万，
佳兆业壹号15万。
2021年，广州房价上涨的53个板块，琶洲金融城涨幅第一。当然，这些仅作为参考，但是仍然证明了这两个板块的潜力非常大。
为什么很牛？
复星南方总部、唯品会、科大讯飞、欢聚时代、阿里华南运营中心等14家电商总部企业……
除此以外，天河智谷的产业，科学城的产业，中新知识城的产业，都是分散在主城内的产业聚集地，实现了优质产业-环境宜居、购买力强-高品质社区这样的正向循环。
黄埔在广州GDP排名第二，科学城GDP全区占比超过50%。2020年，科学城营收已突破4000亿，固定投资3000亿。
尤其是产业，超过130家世界五百强企业和项目，占全市四成（广州世界500强289家），全区的八成（全区世界500强企业项目170多家）。
再数一数这些企业：300多家企业研发机构，1000多家高科技企业，陆续建设了科技企业加速器等86家孵化器，吸引了3000多名海归人才在此创新创业……
这可是数百家科创企业。
这可是动辄数十万的优质购买力。
这可是广州最好的副中心板块。
5
产业-人口-购买力，全国都非常常见。
但是只有在大湾区发挥了最大的效果。
虽然长三角也具备产业-人口-购买力这样的实力，但是整体而言，长三角的新增人口没有那么多，长三角的人口也没有大湾区这么年轻。
因此，只有大湾区在全国发挥了最大的效果。
这也就是为什么深圳的人口落户这么多，产业集群也是最强最大的，有腾讯比亚迪迈瑞，以及更多更多的中小型企业，我相信就不需要去列举了，这里的购买力，这里的吸引力，都是非常非常强的，所以整个深圳的最高价动辄10万都是轻轻松松的。
这也就是为什么东莞的松山湖房价能最高到8万，哪怕是新房限价也是在5万，而且还需要验资200万，而且还需要抢房才能买到，为什么？因为有华为，因为有大量的中小科技企业存在，购买力非常非常强，因此房价也非常高。
这也就是为什么佛山的千灯湖和三山新城房价这么高的原因，一个街道的房价最高等超过4万，要知道，郑州北龙湖最贵也就4万+，成都最贵的金融城也就5万+，合肥最贵的政务区也就是5万+。
佛山，一个三四线城市，一个不是核心区的板块，最高房价竟然能高达4万以上，确实超乎我们的想象。
6
我知道，你们被自媒体爽文骗了。
90%的新区一定会死。
90%的概念一定会死。
90%的产业一定会死。
如果你足够聪明：
一定会问这样的问题：
这么多产业，这么多概念，到底能成功几个呢？
是的，这个问题真是问到点子上了，问的非常好，我也非常想借助这个机会帮大家去解答一下：这么多的产业，到底应该看几个呢？是不是都是坑呢？
我相信，一定会有坑。
但是你要知道几个真相：
全世界只有一个腾讯，最好的互联网企业只有一个，就在深圳，不要想想什么腾讯这分部那分部，这机构那机构，都是扯淡，真正核心的只有这一个。
全世界只有一个华为，但只有一个，就在东莞松山湖，不想要什么华北分部石家庄分部，都是扯淡，真正核心的研究机构只有几个，其他的都是渣渣。
但是在另一方面，也正因为全国只有腾讯，全国只有一个华为，放眼全世界都是这样，难道其他城市就不行了？
如果只有腾讯，只有一个华为，那么除了南山街道以及即将进驻的前海、已经进驻的琶洲微信总部，剩下的是不是都不行？如果只有一个华为，那么是不是除了松山湖以及周边的大朗大岭山寮步，岂不是剩下的20多个镇是不是都不行？
不是啊，深圳的宝安龙华光明也不错啊，东莞的南城东城长安也不错啊，佛山的千灯湖三山北滘也不错啊，广州的珠城天河智慧谷科学城也不错啊。
我只有两句话要说：
1、腾讯华为全世界只有一个。
2、腾讯华为的光芒，从来不会掩盖OPPOVIVO虎牙网易的光芒，都有非常强大的购买力。
世界哪里的房价最高？
莫说中国房价高，那是经济在发飚，房价上涨是利好，造就无数大富豪。
小民不识此中道，长怀梦想辛苦劳。且看市上炒房者，个个得意傲中枭。